נדל״ן

כמה הבית שווה? בדיקת שווי נכס באמצעות מחשבון שווי דירה

בדיקה מוקדמת של שווי הנכס המיועד, יכולה לחסוך לכם לא מעט כסף, ולשם כך נועד במיוחד למשתמשי לוי יצחק ובחינם, המחשבון לבדיקת שווי הדירה, הערכת שווי הנכס, ובדיקת מחירי דירות שנמכרו. בדיקה באתר רשות המיסים אינה יכולה לתת אינדיקציה אמיתית על מחיר הנכס. לא תמיד המחיר המוצהר בחוזה הינו מחיר המכירה האמיתי.

כמו כן קיימים פערים בזמנים: לעיתים המכירה אינה עדכנית מבחינת לוח הסמנים. לשם כך נועד מחשבון נדלן, בו ניתן לבדוק את ערך הנכס לפני חודש או לפני מספר חודשים. מחשבון מחיר דירה הינו דינאמי ומתעדכן כל זמן.

בדיקת מחירי דירות

כאשר אנחנו באים לרכוש בית \ דירה או נכס נדל"ני כלשהוא, חייבים לבדוק ולשאול את עצמנו מספר שאלות חשובות:

• מה המחיר כיום של בתים כמו הבית שלי?
• כמה שילמו בעסקאות קודמות כל נכסים דומים?
• האם ישנם גורמים סביבתיים שעלולים להוריד את שווי הנכס?
• בכמה נמכרה דירה באזור הזה?
• מה רמת המחירים בשכונה לעומת שכונות אחרות בסביבה?
• האם יש צורך בעבודות שיפוצים? ומה מחירי השיפוץ?

מטרתנו בשאלות אלו הן:

1. לדעת בכל רגע נתון את מצבו של שוק הנדל"ן על כל תנודותיו.
2. מה המצב של שוק הנדל"ן בזמן קורונה?
3. ללמוד את מחירי הנכסים שנמכרו.
4. לבצע השוואת מחירי דירות וחישוב מחיר דירה.
5. לאמוד ולהעריך את הנכסים העומדים או שעתידים לעמוד למכירה.

הערכת תכולת דירה

אדם רוצה לדעת את ערך הבית שלו, הנכסים שלו וכמובן הערכת תכולת דירה, גם אם אינו עומד לבצע עסקה כלשהי. למעשה, האדם רואה בביתו את מדד העושר האישי שלו. זאת גם הסיבה שאנחנו, בני האדם, אמביוולנטיים לגבי מחירי הדירות: יש לנו עניין בהורדת מחירים כדי שילדנו יוכלו לרכוש דירה. עם זאת, איננו מעוניינים שמחיר הדירה שלנו ירד כי אנו רואים בה את מקורו העיקרי של עושרנו האישי.

בכמה נמכרו דירות באזור שלי?

והרי אין נכס דומה לחלוטין לרעהו. אז בכמה נמכרה דירה? כבר הוכחנו בעבר, שלעיתים שתי דירות המצויות באותו בניין אינן שוות בערכן. מקרים בהם שתי דירות בעלות ערך נדל"ן שונה אינן נדירים. לעיתים גם שתי דירות בעלות שטח דומה, המצויות באותה קומה, מחירן שונה זה מזה. מספר כיווני האוויר, צל או שמש, בניין ממול ואפילו שכן צמוד שמנגן בתופים או נזילות מהגג, כל אלה משפיעים על מחירו הסופי של הנכס.

פרמטרים להערכת שווי דירה והערכת שווי נכס

• קומה
• מעלית
• חניה
• מיקום הדירה – עורף או חזית
• גיל הבניין
• הנוף הנשקף ממנה
• קרבה לים או נוף ירוק פתוח או לחילופין דירה עורפית הפונה לבניין ממול, כביש ראשי או סמטה קטנה.
• הצמדות כמו גינה או גג.
• מוסדות חינוך
• קניונים ובתי מסחר
• קירבה לתחנת רכבת, תחבורה ציבורית ונגישות תחבורתית
• ועוד ועוד…

פרמטרים אלה כשהם מוסיפים או גורעים ממחיר הדירה, מביאים בסופו של חישוב את המחיר לשוויו המדויק של הנכס. ההבדלים במחירים עלולים להיות בגבולות של מאות אלפי שקלים. המוכר סבור שדירתו היא הטובה בעולם, והקונה מוכן לשלם את מה שנראה לו כערכה הריאלי של הדירה, ואולי מעט פחות. לשם כך נוצר מחשבון דירה.

כמה שווה הדירה שלי? ואיך מחשבון שווי הנכס יכול לעזור לי?

נוצר הצורך לחבר בין המוכר לקונה, ולהגיע לערך הריאלי של הדירה בשוק. הערך ייקבע על סמך עסקאות שנעשו בנכס, בבניין ברחוב ובשכונה. אנו סוקרים ומתעדכנים מידי יום בעסקאות שנסגרות, נכסים המוצעים למכירה, תקופת זמן בה הנכס מוצע והתנודתיות במחיר לאורך כל תקופת ההיצע. דירה מוצעת למכירה במחיר מסוים וככל שחולף הזמן עד למכירתה משתנה המחיר. לחצם של בעלי הדירה למכור.

מספר הקונים המבקרים בנכס

במידה ומספר המבקרים מועט זו יכולה להיות אינדיקציה לשתי עובדות חשובות: או שהביקוש נמוך ולכן אין התעניינות, או שהמחיר גבוה מידי ולכן הקונים הפוטנציאליים נמנעים מלהגיע. אז מנסים להתפשר מעט על המחיר כלפי מטה ובודקים אם מספר המבקרים בנכס עולה.

וראינו גם מקרים הפוכים:

• דירה שמחירה הריאלי הוא X אך היא מבוקשת על ידי שכן שמעוניין לרכוש אותה, נניח, עבור אימו.
• בעל הדירה כמובן ינסה למקסם את שווי הדירה ולדרוש את המקסימום, וגם יותר מהמקסימום, וכנראה יקבל את מבוקשו והדירה תימכר במחיר גבוה מערכה הריאלי.

האם המחיר הגבוה ישפיע על העסקאות העתידיות בבניין או בשכונה

חד משמעית לא.

כשאנו נתקלים בעסקה הנסגרת במחיר יוצא דופן, היא זוכה להערכה מדויקת ואנו מנטרלים את רעשי הסביבה ומגיעים למחיר הנכון והריאלי. כל דירה וכל אזור מקבלים את הפרמטרים המתאימים להם, ולשכונה ולעיר ובהתאם לכך מחירי בתים שנמכרו. בשכונה חדישה יחסית, אנו נמנעים מהצורך לציין בפרמטרים מעלית וחניה(אלה פרמטרים מובנים מאליהם בשכונה בה הבניינים חדשים). לעומת זאת חשוב לציין את עליית הערך בכל קומה. דירות בקומות הנמוכות נמכרות במחיר נמוך באחוזים רבים מדירות בקומות הגבוהות.

והחלק הכי חשוב: הערכת הנכסים למחירון הדירות נטולת אג׳נדה כלשהיא ואובייקטיבית לחלוטין. אנחנו לא מהצד המוכר ולא מהצד הקונה. פשוט מעוניינים להגיע לערך הריאלי של הנכס.

בנוסף, מומלץ לקבל ולהשוות הצעות מקבלנים ומוכרי דירות באזור בשביל להבין סדרי גודל וטווחי מחירים. תנו לנו בלוי יצחק לעזור לכם – חשוב להירשם ולהתעדכן!

יש לכם שאלות בתחום השיפוצים? משפצים דירה? מוזמנים לקרוא שאלות נפוצות וכמובן את תשובות המומחים שלנו בלוי יצחק.

לחצו כאן לחזרה לאתר לוי יצחק.